Квартиры по 10–12 тысяч злотых за квадратный метр, всего полчаса на поезде до Варшавы, а на месте — всё необходимое для комфортной жизни. Журналист «Gazety Wyborczej» отправился в города-спутники Варшавы, чтобы узнать у местных жителей, почему они предпочли жизнь за пределами столицы.
«У моей сестры квартира на Урсынове. Её дорога на работу в район Воля занимает больше времени, чем у моего мужа из Гродзиска», — рассказывает Марта. Мы встречаемся с ней во время прогулки с ребёнком в Гродзиске-Мазовецком.
Этот город с населением 34 тысячи человек расположен менее чем в 40 километрах от центра Варшавы. Поезда «Мазовецких железных дорог» довозят до станции «Средместье» за 36–40 минут. В часы пик они отправляются каждые несколько минут. В последние годы в Гродзиске наблюдается строительный бум. Сюда переезжают в основном молодые люди, работающие в Варшаве. Причина одна: недоступные цены на жильё в столице и гораздо более дешёвые квартиры в Гродзиске — по 10-13 тысяч злотых за квадратный метр. Это как минимум на пять тысяч злотых дешевле средней цены в Варшаве.
Примеров таких городков множество. Это уже не просто «спальные районы» Варшавы. Это не скучные жилые комплексы на пустырях. На месте есть детские сады, ясли, школы, бассейны, кинотеатры, культурные центры, рестораны, а зелёные зоны находятся буквально под рукой.
Компактные города, где в пределах пешей доступности можно решить большинство повседневных задач. Кроме работы. Но благодаря железной дороге дорога до Варшавы иногда занимает меньше времени, чем из Бялоленки. К тому же многие работают удалённо или в гибридном режиме, так что им не приходится ездить ежедневно.
Где же стоит поселиться под Варшавой? Особенно если это ваша первая квартира, и вы не хотите брать кредит на 30 лет, чтобы купить 50 квадратных метров за миллион злотых хотя бы на Бемово (это реальная цена в районе Хшанув).
Молодёжь возвращается в Гродзиск
«Как живётся в Гродзиске? Отлично. Но, может, не стоит об этом писать, потому что сюда переедет ещё больше людей. А уже начинается бетонизация, слишком много народу», — рассказывают три сотрудницы пекарни на улице 1 Мая, рядом с вокзалом. Это типичная торговая улица, здесь расположены разнообразные маленькие магазины. Когда журналист спрашивает, не предпочли бы они работать в пекарне в Варшаве, ему отвечают хором «Нет».
Одна из продавщиц говорит, что несколько лет жила в Варшаве, но вернулась в Гродзиск. Потому что Варшава слишком большая, многолюдная, шумная и дорогая. А в пекарне можно зарабатывать столько же, сколько и в Гродзиске. Её коллега добавляет, что сейчас уже не те времена, когда все ездили на работу в Варшаву. Убеждает, что можно найти работу и здесь, например, на складах под Гродзиском.
Тем не менее, большинство жителей по-прежнему ездят в столицу.
«Мы переехали сюда из Варшавы в 2008 году, потому что цены на жильё были намного ниже. В Гродзиске мы могли купить более просторную квартиру. Сначала я работала в Гродзиске, а теперь работаю удалённо», — рассказывает Марта, та, у которой сестра живёт на Урсынове. Муж Марты на работу в Варшаву ездит на машине за 40 минут.
Они не думают возвращаться в Варшаву. «Гродзиск — это хороший город для жизни с детьми. Здесь есть всё, что нам нужно. Это такой 15-минутный город», — хвалит его она.
Недостатки? Она задумалась. «Смог, потому что в некоторых домах всё ещё стоят печи. Ну и у нас есть бабушка в Варшаве, что создаёт логистические сложности», — перечисляет она.
«Молодёжь отсюда не уезжает, молодёжь возвращается», — говорят уже школьницы Михалина и Иоанна, с которыми журналист встречается в ухоженном парке рядом с вокзалом. Они признаются, что для того, чтобы учиться в хороших старших школах, нужно ездить в Прушкув или Варшаву. Некоторые на учебу даже переезжают в столицу, чтобы почувствовать вкус городской жизни. Ведь в Гродзиске для молодых людей не так много развлечений. Но после учёбы многие возвращаются в родной город.
«Я бы хотела на какое-то время уехать за границу, но вернусь в Гродзиск. Здесь вся моя семья», — заявляет Михалина.
После учёбы в Гродзиск вернулся Ян.
«У меня тут есть квартира, кроме того, город активно развивается. У него свой климат — старые еврейские дома и виллы. Некоторые, правда, рушатся», — говорит он. Ему не хватает альтернативной культуры. — «Здесь есть мероприятия для пожилых людей и для семей с детьми. Я на концерты езжу в Варшаву», — добавляет он.
Какова ситуация с жильём в Гродзиске?
Недалеко от станции, на улице Балтийской, застройщик продаёт квартиры в следующем этапе нового жилого комплекса. Архитектура напоминает варшавский жилой комплекс Вильно: невысокие белые дома с ухоженной зеленью вокруг. Почти 60-метровая квартира в состоянии от застройщика стоит чуть больше 726 тыс. злотых. Это 12,2 тыс. за квадратный метр. Прогулка до станции занимает 9 минут. То есть за 40 минут можно оказаться в центре Варшавы.
Предложения на вторичном рынке достаточно разнообразны. Цены варьируются от 9,5 тыс. злотых до чуть больше 13 тыс. злотых за квадратный метр. Есть отдельные объявления с ценами выше 15 тыс. за квадратный метр в новом апартаментном комплексе в центре Гродзиска. Попадаются и предложения с необычными недвижимыми объектами. Например, «Квартира в замке в 30 минутах от центра Варшавы». Замок начала XX века находится на границе Гродзиска и Миланувека. Можно купить первый этаж: пять комнат, 120 квадратных метров, огромная терраса, вокруг старые деревья. Цена, как за микроквартиру на Мокотове — 710 тыс. злотых.
«Гродзиск привлекает от 800 до 1,1 тыс. новых жителей ежегодно», — представляет данные Томаш Крупский, мэр Гродзиска-Мазовецкого. Причины очевидны: близость Варшавы, железнодорожное сообщение, а точнее два — помимо Мазовецких железных дорог, через другую часть города проходит линия WKD. Эта линия недавно была модернизирована, теперь больше рейсов, а дорога до центра занимает около 55 минут.
«Кроме того, есть трасса S8, автомагистраль. При хорошем раскладе можно доехать до Варшавы за 25 минут», — говорит мэр.
Он также говорит, что Гродзиск ставит на доступное жильё для среднего класса. В ближайшее время рядом с вокзалом начнётся строительство 259 квартир с низкой арендной платой в рамках Социальной Инициативы Жилищного Строительства. Эта модель напоминает TBS, но с возможностью выкупа жилья после 15 лет оплаты аренды.
«Часто вспоминаю концепцию города-сада, предложенную в конце XIX века британским планировщиком Эбенезером Ховардом: спутниковый город с большим количеством зелёных зон, низкой застройкой и населением чуть более 30 тыс. человек. Эта утопическая идея воплотилась в Гродзиске: рядом с метрополией, маленький, безопасный, зелёный город с богатым спортивным и культурным предложением. Здесь есть медиатеки, бассейны, кинотеатры. Недавно мы открыли планетарий с астрономической обсерваторией, который соединён с большой спортивной и зрелищной ареной», — перечисляет мэр.
По его словам, город будет быстро развиваться. «Это уже видно. Чем ближе строительство нового аэропорта CPK, тем больше интерес к Гродзиску», — говорит он. От Гродзиска до Баранова, где строится новый аэропорт, всего 15 километров.
«Я бы определённо выбрал Минск-Мазовецки»
Переходим на правый берег Вислы — в Минск-Мазовецки. Это город с 40 тыс. жителей, расположенный примерно в 47 километрах от центра Варшавы. Поездка на поезде Koleje Mazowieckie до станции Варшава-Вшходня занимает чуть менее 40 минут, а до Центра города — менее 50 минут.
Какие цены на жильё на вторичном рынке? Новое строительство, 68 квадратных метров, современный ремонт, три комнаты, большая и светлая кухня, в которой можно поставить стол в центре. На полах деревянный паркет. Цена: 810 тыс. злотых, то есть чуть меньше 12 тыс. за квадратный метр. Квартира находится в нескольких минутах ходьбы от станции. Есть также предложения с квартирами ниже 10 тыс. злотых за квадратный метр, а некоторые — даже по цене чуть более 7 тыс.
На первичном рынке можно найти квартиры в состоянии от застройщика за 9,5 тыс. злотых, но средняя цена составляет немного более 12 тыс. за квадратный метр.
«Маленький, уютный город, достаточно компактный, всё можно решить пешком, к тому же у нас бесплатный общественный транспорт. Рядом с автотрассой, быстро добраться до Варшавы», — перечисляет преимущества Адам, житель Минска Мазовецкого. Но плавно переходит к жалобам: «Столько людей переехало сюда в последние годы, что город переполняется. Появились пробки, проблемы с парковкой, пришлось установить платную парковку».
«Застройщики тоже имеют свою долю в этом. Они застраивают все, что можно. Ранее они строили на окраинах, с другой стороны железной дороги. Теперь всё чаще строят в центре. Разбирают старую застройку, целые кварталы, и строят многоэтажки. Из окна я вижу пять кранов. Минск Мазовецки теряет свой характер, исчезают деревянные дома», — говорит Адам.
Однако он не удивляется такому строительному буму, ведь так много новых жителей переезжают в Минск.
«Если бы у меня был выбор: Минск или край Бялоленки, я бы определённо выбрал Минск», — признаётся он.
Тем более что порой по уровню публичных услуг этот город оказывается лучше, чем окраины Варшавы. Например, на Бялоленке нет городского бассейна, а в Минске есть аквапарк.
«У нас неплохая инфраструктура: начальная и средняя школы, даже есть художественная гимназия, библиотека, дом культуры, несколько спортивных площадок, недавно открыли скейт-парк, а также много небольших частных услуг, например, сапожник», — перечисляет Адам.
Минск и Гродзиск — примеры довольно популярных городов в двух разных сторонах от Варшавы, но таких населённых пунктов с удобным железнодорожным сообщением с Варшавой больше. Например, Легионово. В центре на вторичном рынке можно найти квартиры дешевле 10 тыс. за квадратный метр. Поездка на поезде до Варшавы занимает 15-20 минут. В часы пик поезда отправляются каждые несколько минут.
В Прушкове на вторичном рынке цены колеблются между 10 и 13 тыс. за квадратный метр. Чем ближе к станции, тем дороже. Поездка на поезде до станции Śródmieście занимает чуть более 20 минут. Строительный бум захватил также Ожаров-Мазовецкий. Квартиры в состоянии от застройщика здесь стоят по 10-11 тыс. за квадратный метр. Поездка на поезде до станции Śródmieście занимает 17-25 минут. В часы пик поезда отправляются каждые 15 минут.
Часто вокруг этих спутниковых городов появляются спутниковые деревни.
Квартиры на 40% дешевле, чем в Варшаве
Но является ли переезд в спутниковые города под Варшавой хорошим жизненным решением?
«Всегда в этом контексте стоит учитывать транспорт и его расходы. Выиграют те общины и города, которые имеют метропольное видение и не заставляют жителей владеть автомобилем», — объясняет Джоанна Эрбел, директорка по протопиям (состояние между реализмом и утопией) в CoopTech Hub.
Она добавляет: «Уже сегодня существует антагонизм между политикой крупных городов, например Варшавы, связанной с устойчивым развитием — такими мерами, как введение платных парковок или экологически чистого транспорта, — и людьми, которые ездят на работу в Варшаву на собственных автомобилях. В будущем из-за изменений климата эти антагонизмы будут усиливаться».
Она также добавляет, что конкурентное преимущество в борьбе за новых жителей имеют те спутниковые города, которые являются не только спальными районами, но и местными общинами. «Это города, которые предлагают доступ к общественным услугам, зелени, а лучше всего — лесам, возможность организовать как можно более локальную жизнь, чтобы свести к минимуму утомительные поездки в метрополию. И хорошая жилищная политика», — перечисляет она.
«В Варшаве, а также в других мегаполисах, цены на новые квартиры достигли уровня, который ставит многих перед непростым выбором: аренда квартиры в таком районе, где покупка желаемого жилья выходит за пределы их финансовых возможностей, или переезд в одну из окрестных местностей», — заявляет Марек Вельго, эксперт портала RynekPierwotny.pl.
Он прогнозирует, что в ближайшие годы пригородные районы будут становиться всё более популярными, и решающий фактор при выборе будут составлять именно цены. По данным портала, средняя цена квадратного метра жилья в пригородах Варшавы составляет 11 тыс. злотых, что на 40% меньше, чем в самой Варшаве.
«Кроме того, покупка квартиры в хорошо связанном с Варшавой городе может быть лучшим вариантом, чем на жилом комплексе, построенном на её окраине, также благодаря лучшей социальной и сервисной инфраструктуре», — заключает Марек Вельго.
