Видання MOST вивчило польське законодавство і розібралося, коли орендодавець зобов’язаний повернути кауцію в повному обсязі, коли – частково, а коли може не повертати.
Що таке кауція
Кауція (kaucja) – це певна сума, яку орендар передає орендодавцю в момент підписання договору оренди для компенсації можливих втрат, пов’язаних із проживанням орендаря в наданому йому приміщенні (наприклад, псування майна). Простіше кажучи, це застава.
Розмір кауції та умови
Умови отримання та повернення кауції регулюється Законом про захист прав мешканців (Ustawa o ochronie praw lokatorów). За ним кауція не є обов’язковою, рішення про неї ухвалює орендодавець. Шоста стаття закону встановлює максимальний розмір кауції: вона не може перевищувати 12-кратного розміру місячної оплати. Тобто, якщо вартість оренди становить 2000 злотих, максимальний розмір кауції – 24 тис. злотих. Але, як правило, орендодавці встановлюють розмір кауції, що дорівнює одній або двом місячним оплатам.
Умови отримання та повернення кауції, а також її розмір мають бути чітко визначені в договорі оренди нерухомості. Якщо орендодавець позначив наявність кауції тільки на словах, передані гроші не будуть юридично зафіксовані, а отже, повернути їх буде неможливо.
Після виселення орендаря, кауція має бути повернута в повному обсязі протягом 30 календарних днів, якщо з неї не здійснювалося будь-яких компенсацій. Відлік починається не від дня закінчення дії договору оренди, а від дня, коли орендодавцю стало відомо, що орендар залишив приміщення. Тому важливо повідомити про це орендодавця в письмовій формі. Наприклад, за допомогою смс-повідомлення або в месенджері.
У яких випадках кауцію можуть не повернути
Кауцію повертають у тому разі, якщо орендар виконав усі зобов’язання перед орендодавцем: вніс оплату за весь період проживання, не має боргів за комунальними платежами, не пошкодив майно. Відповідно, орендодавець має право залишити всю кауцію або її частину собі для покриття витрат, якщо орендар таких умов не виконав.
Однак на практиці орендодавці часто намагаються залишити кауцію собі. У групі “Беларусы ў Варшаве” у Фейсбук MOST знайшов масу історій про неповернення кауції без будь-яких причин.
“Господарі відтягують момент, щоб повернути гроші. Кажуть, що повернення грошей може зайняти до шести місяців”, – каже одна з учасниць групи.
Інший учасник зіткнувся з такою ситуацією: підписав із власником квартири акт прийому-передачі, в якому зазначено, що все в порядку. Коли настав час віддавати кауцію, орендодавець виставив рахунок (вислав скрін калькулятора) орендарю на ремонт підлоги в розмірі 5120 злотих. Чоловік ставить запитання: “Чи правомірно з ним судитися? Чи можна вимагати повернення кауції через суд?”
“Власники не хочуть повертати кауцію, кажучи, що ми і так їм мало платили за квартиру. Хоча платили згідно з договором”, – ділиться своєю ситуацією ще один учасник.
Проте якщо очевидних пошкоджень майна немає, але воно має сліди природного зносу, орендодавець зобов’язаний повернути кауцію. Необґрунтована відмова від повернення буде протиправним діянням.
Що таке природне зношення
У Цивільному кодексі Польщі сказано, що орендар зобов’язаний передати орендодавцю приміщення і майно в “незіпсованому” стані і не несе відповідальності за природне зношення (normalne zużycie). Але водночас орендар несе відповідальність за шкоду, що виникла внаслідок його бездіяльності, недбалості, умисних дій або дій, що виходять за рамки нормального використання.
Тут постає запитання: що таке природне зношення і як його відрізнити від завдання шкоди. На жаль, термін “природне зношення” не закріплений польським законодавством, тому орендар і орендодавець можуть трактувати його по-своєму.
Природним зносом прийнято вважати знос, який стає результатом звичайного повсякденного використання. Наприклад, природним зносом підлоги вважатимуться поодинокі подряпини, що з’явилися внаслідок використання меблів, а пошкодженнями – явні дефекти підлоги, бита плитка, забруднений і порваний килим. Природним зносом стін будуть поодинокі тріщини на стіні, природно вицвілі шпалери, фарба, що облупилася. А пошкодженням – дірки в стіні або перефарбування стін у нетиповий колір.
Якщо витрати на відшкодування збитку все ж таки мають місце, вони мають бути документально підтверджені рахунками від оцінювача (rzeczoznawca), від керуючої компанії або чеками з магазинів. Якщо такі документи відсутні, застава не може бути зменшена на суму непідтверджених витрат.
Усі витрати мають бути обґрунтовані. Якщо річ підлягає ремонту, купувати нову за рахунок орендаря не можна. А якщо покупки не уникнути – сума покупки має дорівнювати вартості пошкодженої речі.
Коли звертатися до оцінювача
Завдання оцінювача житла (Rzeczoznawca mieszkaniowy) – точне оцінювання стану житлового приміщення, зокрема шкоди, яка виникла внаслідок аварій, стихійного лиха чи інших обставин, наприклад, після здачі квартири в оренду.
До оцінювача варто звернутися в разі, коли суперечка з приводу повернення кауції між орендодавцем і орендарем заходить у глухий кут. Цей фахівець не тільки виявить розмір збитку і його причини, а й підготує докладний звіт (опис збитку, аналіз причин, розрахунок вартості ремонту тощо). Такий документ може розсудити обидві сторони і матиме ключове значення в разі юридичних дебатів.
Вартість роботи оцінювача може варіюватися залежно від досвіду, компетенцій фахівця, обсягу оцінювання, термінів та інших чинників. Моніторинг пропозицій на польському ринку показує, що в середньому варто розраховувати не менше ніж на 500 злотих.
Звернутися до оцінювача може будь-яка зі сторін конфлікту. Єдиний нюанс: якщо ініціативу проявляє орендар, за можливості варто провести оцінку до виселення з квартири. Провести оцінку після виселення можна буде тільки за згодою орендодавця. Також варто співвіднести витрати на послуги оцінювача з розміром кауції, щоб не втратити гроші.
Як збільшити шанси на повернення кауції після виселення
- Детально прописати всі положення, що стосуються кауції, у договорі (розмір, спосіб підтвердження оплати, особливості повернення тощо).
- У момент підписання договору оформити акт приймання-передачі квартири (protokół zdawczo-odbiorczy). У такому акті варто описати все аж до дрібниць: стан меблів, підлоги, стін, сантехніки, килимів, дверей тощо. Усі записи варто сфотографувати і зберегти до дня виселення.
- Отримати документ, що підтверджує факт передачі кауції. Це може бути банківський чек про переказ оплати, розписка, квитанція тощо. Спосіб отримання неважливий. Важливо, щоб у документі були зазначені сума і призначення.
- Ставитися до чужого майна дбайливо. А в разі виникнення будь-яких нюансів повідомляти про них орендодавця заздалегідь, щоб встигнути вирішити питання збитків до виселення.
Коли йти до суду
Якщо при бездоганному дотриманні всіх умов договору орендодавець відмовляється повернути кауцію, не обґрунтовуючи свого рішення, можна звернутися до суду.
Перш ніж подати позов, варто написати листа власнику житла з вимогою повернути кауцію у встановлений договором оренди термін. Якщо це не спрацює, варто переходити до наступного етапу – суду.
Для суду варто підготувати максимальну кількість доказів: договір оренди приміщення, документ, що підтверджує сплату кауції, підтвердження спроби досудового врегулювання конфлікту (той самий лист), повідомлення про виїзд із приміщення, документи, що підтверджують сплату за оренду, чинш та інші, зазначені в договорі, рахунки. Список не є вичерпним. Прочитати про те, як подати позов до польського суду можна тут. Але краще звернутися до фахівця, який може грамотно підготувати документи і подати їх.
